嗨起来!龙湖、金地种树浇水,别人摘桃?
2023-06-01 03:20:25 拆神

昨天,嘉禾望岗地块摇号,上演“复仇爽文”。


【资料图】

但接下来第二批供地还有不少压箱底的地块要出让,大家直接看图。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当中,有一宗地块跟嘉禾望岗地块很相似,很有可能是下一个打脸曾经对他爱理不理人们的钮钴禄氏。

没错,这宗地块就是去年与嘉禾望岗地块双双流拍的番禺客运站北侧地块。

今天来聊一聊,番客北地块,以及龙湖金地天峯,凭什么逆袭?

01

很相似,番客北有望复刻嘉禾望岗命运

为什么说番客北和嘉禾望岗地块相似?

1)去年都是大热门选手,最后都流拍。

犹记得去年,金茂报名了嘉禾望岗、番客北地块。只是举牌的时候,金茂总部不同意,才导致地块流拍。

去年你对人家爱理不理,今年高攀不起。‍‍‍

2)今年卷土重来,不降价,有信心。

不过,今年卷土重来的番客北地块,与嘉禾望岗地块一样,没放下身段。

地块占地面积16901平,最大建筑面积51213平,起拍价90263万元,起拍楼面价约17625/平(未扣除配建),地价跟上次一样没变。

不过付款期限放宽了,原来第二期要求2个多月内付清,现在是一年内,这减轻了开发商资金沉淀的压力。

是的,不降价,但有信心。

毕竟开年之后,已经出现了五个摇号地块,说明开发商对后市还是比较乐观的。

后续卖楼好不好另说,但买家对入场有更多的信心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3)地价都比周围近年出让的土地低,具有性价比。

嘉禾望岗地块的起拍价2.1万/平,拍到摇号的价格也才去到2.47万/平。

还是相比周边的地价,还是便宜了不少。

再来看看番客北地块,一样的剧本。

地块起拍楼面价1.7万/平,拍到封顶约2万/平。

而其隔壁的龙湖金地天峯,当年拿地的时候可是加价多轮,最终以上限价58.1亿+6750㎡配建拿下的。

其楼面价高达2万/平,如果扣除配建更是高达2.9万/平,目前售价3.9-4.6万/平。

再远一些的卓越晴翠府,在2021年卓越以30亿+3000㎡的配建拿下,实际楼面价去到2.66万/平,目前在售3.5万/平。

还有距离番客北地块2.5公里处即将开拍的好又多地块,起拍楼面价就去到2.1万/平了。

这样一对比,番客北地块的性价比凸显无疑,有价格差,也有利润空间。‍

对市场来说,这也是一张安全牌。

02

热度不低,地铁+教育+商业已经明牌

其实,关注番客北地块的房企不少,据悉研判该地块的房企有十多家。

这也大大增加了番客北上演与嘉禾望岗同样复仇爽文的几率。

那究竟番客北逆袭的底气在哪里?

一方面,自然是今年的市场预期比去年好,开发商看好后市,今年已经摇了5宗地块了。

另一方面,地块本身质素也不错,位于番禺广场,也是番禺的区府板块,周边有成熟的配套。

如商业方面的永旺梦乐城、金港湾购物广场;教育方面广东仲元中学等等。

周边城市面貌不错,交通也比较方便,没有被城中村包裹。

而且地块没什么缺陷,现状平整,利于开发,后续的开发效率会很高。

猜测地块以前是驾校用地,有练习上坡的地方,目前整体地块已经腾空。

开发商拿地后,可以直接进场动工,减轻成本。

| 番客北地块现状

| 番客北地块现状

而且前文我们说到,地块地价比周围便宜,特别是与其距离仅200米左右的龙湖金地天峯,地价便宜了1万+,后续入市的价格,有非常大的优势。

不仅比隔壁项目便宜,因为距离近,配套是共享的,而且已经落地,不是概念和规划,利好看得见,摸得着,稳稳打出一张安全牌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其一,距离地块300米左右在建地铁3号线东延段的番禺客运站。

地铁原定于今年年底通车,不过目前看是赶不上了。‍

从地铁的进度来看,非常有可能明年通车,因为截至今年4月,土建工程累计完成89%。‍

从这里出发,快线的话,1站到番禺广场换18号线,再坐1站到琶洲,2站到珠江新城冼村。

地铁开通后,番禺客运站直接连通番禺广场站,未来无论去往珠江新城,还是琶洲,都很方便。

目前地铁站的出入口已经建好了,我去现场看了,的确如此。

不过周围有围蔽,我努努力也只拍到了一点。

这说明,无论是龙湖金地天峯,还是番客北地块,地铁已经是明牌了。

其二,龙湖金地天峯拿地的条件是要配建8万平的商业,后确定打造为龙湖非常有名的IP——龙湖天街。

不过此前地块一直没有动工,也让购房者多了一层忧虑,什么时候能够享受家门口的买买买。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

对此,我们了解到,因为商业地块跟地铁站是使用的同一地块,要做TOD综合体,商业配套要配合地铁动工。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以,等到明年地铁站开通的同时,天街开始建设,建设同时会启动招商,预计2026年开业。

龙湖天街属于开放性商场,对于番客北来说,300多米的距离不远不近,商业也有了确定性。

配套别人都建好了,不用额外掏钱,直接享受就好。‍‍‍‍

| 龙湖天街效果图

其三,龙湖金地天峯花了8000万引进了广外附的省一级小学。

这个学校有多重磅呢?广外附来自广州教育界三大巨头——广外教育集团。

集团旗下的“广外外校”,属于全国首批13所具有保送资格的外语学校之一。

可以说,广外附小的到来,补强了板块的教育,对于龙湖金地天峯来说也是一大利好

还有番客北地块,官方也确定了,如果人户一致,是可以上广外附的。

地块分文不花,就可以享受名校配套,太爽了。

| 广外外校,广外集团顶牛名校(来源:广外外校)

等于说,番客北地块还没开拍,但板块交通、学位、商业都有了非常强的确定性,宜居属性拉满。

03

龙湖、金地把配套搞起来了,市场更认可

有人觉得,2022年,地块隔壁的天峯卖得不够好,番客北或许也会遇到这样的困境。

其实,天峯去年在卖的时候,买家抗性大。

一是,去年市场的确不好,这是大环境的问题。

再加上市场没有预期,房企们观望更多。

但今年以来,市场开年有逐步回暖之意,开发商们一方面也希望用地市火热来拉动楼市,另一方面也持续对核心区的地块看好。

5个摇号地块,就是最好的佐证。

二是,龙湖金地天峯售楼处选得不够好,也不明显,我去的时候就跑错了。

看下图这个最明显,从亚运大道上可以直接到的地方,居然不是营销中心!

而是要拐弯走进傍雁路里面,才能找到售楼处......

真的,太考验耐心了。

第三点就是,金地天峯卖的时候,很多配套还没实现。

比如学校,开盘之前学校一直没确定。

还有地铁,也是一直没开通,地铁不开通商业就没办法动工,所以不少人觉得天街商业体遥遥无期。

毕竟买天峯的自住客比例还是很多的,奔着学校和商业来的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

因此地铁、学校、商业都是他们最关心的,此前没有确定性的消息,购房者也会不安,会犹豫。

|龙湖金地天峯沙盘图

如今,那些不确定的配套都确定了,这也是一张安全牌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

可以说不利因素天峯都一一解决了,我去的时候龙湖金地天峯说要全线涨价2%,小户型的涨价比例可能更高。

目前项目在售6栋,以及4栋、5栋部分尾货,售价3.9-4.6万/平,总价430-630万(折后)。

未来再涨2%,价格去到4-4.7万/平左右。

| 龙湖金地天峯销控表

现场销售说,现在他们项目无论是园林、地铁、商业还是学校,都有了确定性,涨价底气更足。

而且自从项目确定引入名校后,就算是工作日,也有很多看房客。

我顶着35+度的天气去项目的时候,目测现场还有5-6台客在洽谈,难怪有涨价的底气。

| 天峯销售中心现场

其实,整个番禺区府板块的新盘并不多,而天峯与番客北地块所在的位置,未来可以通过地铁联通番禺广场,可以很好地承接那边的客群。

而且有了教育这张明牌,不少置换客也更会考虑这边。

天峯的销售告诉我,他有个客户是居住在区府板块的,第二套房买了亚运城。

本来是奔着学位去的,不过学位没用上,又觉得那边太偏僻,所以卖掉置换了天峯,就是看好天峯更近,配套也很不错。

不过,龙湖金地天峯仅剩下7/8栋还未开售,货量也不多。

而番客北地块的到来,既可以补货板块,承接天峯的热度,互相不竞争。‍‍

又避开了之前所有的不利因素,直接摘桃。

拥有地铁、教育、商业等明牌的配套,再加上地块的地价是比周边的地块都要便宜的,未来定价有优势,性价比非常高。

所以,无论是龙湖金地天峯,还是番客北地块还是值得高看一眼的。

————旧改秘密,偷偷说给你听————

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