万科年报：千呼万唤终于来了。

老规矩，先上干货：

(资料图片仅供参考)

关注菜头，保利年报之后会持续更新，公布的数据会填上。

大家比较关心的分红，万科2022年每股派息0.68元，按照当前的股价计算，A股的股息率约为4.36%，港股股息率为6%左右。

当然，万科一边低于净资产股权融资，一边高额分红，这个确实有点不太理解。

关于万科2022年的业绩，先说结论，万科的数据惨吗？

显然，非常惨，但是公司还健康地活着，就已经很不容易了。

我们先来看一下大环境：2022 年全年商品房市场出现了有统计数据以 来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降 42%。

从这个角度去看的话，万科能够取得当前的业绩，已经非常不容易了。

并且，万科转型的部分并没有停止，公司的经营服务业务体现出了较强的韧性，全口径收入达到 512.6 亿元，同比增长 23.1%。万物云 收入首次突破300 亿元，并成功分拆上市。物流业务经营收入同比增长 17.9%。长租公寓业务在规模和 效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，运营管理租赁住房 21.5 万间，其中保障性租赁住房 5.9 万 间。商业营业收入同比增长 14.3%，新开业 25 个项目，集团内资源协同整合取得较大进展。

不过，上面的业绩，同样是建立在毛利润下滑的基础上取得的，未来要完成利润的健康增长，合理提升毛利润依然是重中之重的事情。

关于房地产的未来的出路，万科在股东信中这么说的：

我们认为，无论是从 客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，开发、 经营、服务并重是唯一选择。开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准。

① 按报表统计，营收、利润均转正，但是这是建立在合同负债大幅减少的基础之上，也就是说主要是因为收入确认（会计）变化带来的，而不是真正的把房子多卖了。相反，合同负债下降是速度远高于营收增长的幅度，说明房子是卖得更少的。

② 即便进行了一定的股权融资，公司的货币资金还在继续减少，净负债率上升也较快，说明2022年全年所产生的的现金流并不乐观。但是公司的短债比为2.1倍，远高于“三道红线”的监管要求，即便与自己对比净负债率有所提升，但是如果与同行比较的话，依然是处于低位。

换句话说，万科主动开始加杠杆的行为，也可以视为公司有逆势扩张的想法。

③ 物业收入增速26.1%，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为 17.9%、12.1%和 14.3%。但是出现了增收不增利的情况，利润增长还需要改善万物云板块的毛利润才行。

④ 整体环境真的是太差了：

⑤ 公司120亿利息支出，当期直接费用化了50亿，费用化比例远高于同行，继续保持稳健的财务风格，利润含金量没有问题。

重点内容就是这些，至于房地产本身未来是否还有前途，这个容易引起争论。

菜头的个人观点没变，中国是一个14亿人口的国家，有500多亿平方米的存量市场，即便增量市场只有高峰时期的三分之一，那么存量和增量两者加起来也是一个10万亿+的巨大市场。

当前房地产行业的出清正在加速进行，假如未来有50%的公司死掉了，那么龙头公司的市场份额会进一步集中，过了这个阵痛期，就是龙头公司躺着赚钱的时代了。

更多深度分析，明天上午想起来了补充再写，加班整理资料不易，点个赞吧。

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