上海豪宅开始崩盘了!1亿+豪宅今年挂牌59套,汤臣一品降价3000万
2023-06-27 20:01:33 爆角追踪

上海二手挂牌量的走高已经是公认的事实。

但我没想到的是,居然连1亿这个总价段的房子,也越来越多的挂出来了。


【资料图】

我们刚开始获取的大部分信息,来自短视频平台,比如这个关于绿城黄浦湾,目前挂了十几套。

而无独有偶,最近的明星新闻里,不乏这种抛售的,比如有中介称“吴亦凡价值1.28亿的房子”,绿城黄浦湾挂牌正在出售。

除此之外,关于翠湖天地、华侨城苏河湾、古北壹号...1亿以上的天价豪宅纷纷挂牌。

我好奇的不仅仅是到底是否有大量的过亿豪宅正在被摆上货架,还有这些稀缺至极的房源现在真正挂牌的原因。

关于上海1亿以上豪宅的真实挂牌量到底有多少?

翠湖天地、汤臣一品、华府天地、古北壹号...这种位于上海顶流板块,如黄浦滨江、陆家嘴、新天地等。

一般都是上海最顶级的房子,面积在400平以上,单价高达20万+,理论上总价才有可能有一个亿。

我先在链家平台上按总价由高到低顺序筛选,目前能看到的,总价1亿+在挂牌的只有十几套。

但是链家上高价豪宅一般不在外网展示,因为豪宅的挂牌要求比较严格,也考虑到业主隐私,所以很少能看到。

后来我联系了一位专门做上海豪宅的老中介,入行已经有9年多,只做3000万以上豪宅。

从他那边我打听了一下各个豪宅的挂牌情况,根据11个小区样本统计。

从总挂牌量来看,今年至今上海1亿豪宅挂牌有59套。

统计时间:2023年6月8日,数据来源:链家豪宅中介

1亿挂牌翠湖天地有10套,华府天地8套、云锦东方锦园7套...财富海景花园2套。

一般对于豪宅有几套在挂牌中介也不会乱说,而且这些挂牌房源在链家内网上都是真实存在的。

通过中介提供的1亿以上真实挂牌房源,我整理了这份部分详细清单。

从这份数据中能看到,有不少都是今年刚挂牌出来的,面积最大的超600平,总价最高的挂牌2.6个亿。

以翠湖天地为例:

作为目前1亿以上挂牌最多小区之一,总价在1.09个亿、1.72个亿、1.3个亿、1.8个亿...单价基本在30-40万/平。

在这些房源中,四期隽荟挂出来卖的比较多,有2套前排390平稀缺大平层挂牌。

还有三期嘉苑,面对新天地太平湖的高层大平层也挂牌1个亿以上。

我还特别问了一下翠湖天地旁边的华府天地,一共有9套挂出来,起步就8800万,其中1亿以上有8套。

今年2月份华府天地就挂出来一套400多平大平层,挂牌价1.3亿,单价在29万/平。

在新天地板块,包括翠湖天地、华府天地在内,上亿挂牌的一共就有27套。

不仅是新天地板块,浦东陆家嘴今年也挂出来不少1亿豪宅。

据中介透露陆家嘴上亿房源共挂牌18套,其中今年挂牌就有9套。

以汤臣一品为例,目前挂牌3套。

一直保持神秘的汤臣一品,以往都是0挂牌,最近一次成交记录显示早在2015年。

2023年4月,汤臣一品前排一线江景房挂了一套597平,一出价就是2.6个亿。

去年汤臣一品前排是没有一套在卖的,现在唯一一套出售都是要抢的。

据中介透露,房东之所以挂牌出售,是为了资金整合。

在市面上接近600平的房源屈指可数,还是一线江景前排房源,确实很少有,算一下这一套单价约44万/平。

包括以前很少有挂牌的,如中粮海景壹号、古北壹号都有三四套在挂牌。

据中介说,相比前几年今年像这种上亿豪宅挂牌,确实要明显多一些。

虽然被摆上货架的很多,真实成交却基本都是0。

我跟兔博士拉了一份数据,2021年至今上1亿/套以上的二手顶豪共成交44套。

1亿以上二手豪宅平均每年只有十几套。

统计时间:2023/6/8,数据来源:兔博士

大部分都是别墅或者老洋房,其他的基本都是古北壹号、翠湖天地、汤臣一品、中粮海景壹号,面积在400平+的超大户型。

我们聚焦到某个豪宅小区,对比看看它们的挂牌量和成交量。

据专门做豪宅的中介所说,今年豪宅比较难做,特别是1亿以上很少有成交。

截至目前华府天地挂牌8套,0成交。

翠湖天地挂牌10套,也还没有1亿以上的成交。

再看看古北壹号,1亿以上总价2022年一年成交4套,今年4月、6月分别只成交了2套。

有一些房东也在下调挂牌价,比如今年汤臣一品,报价2.6个亿,房东愿意降3000万。

还有华府天地一套1.3亿的房子,2月份挂牌1.5亿,前后一共下调了2000万。

你会发现总价上亿的房子,客户都极其稀缺。

这种顶豪的客户其实很难找,很多时候看房都需要验资高达1-2个亿,符合条件的人也不多。

加上豪宅的成交周期比普通小区更长,基本上现在翠湖天地的成交周期已经拉到快一年的时间了。

无论是客户还是房源,时间一长不确定因素就很多,交易相对就困难一些。

还有一个更小的市场值得关注,二手法拍房。

当我打开全球最大的线上拍卖市场阿里拍卖平台,一搜上海被拍卖的1亿豪宅,大量的法拍房瞬间扑面而来。

我把今年上海1亿以上法拍房整理了一下。

数据来源:阿里拍卖

我比较关注的是绿城黄浦湾,近几年被拍卖的房子有4套。

不过,上达1亿的法拍房只有一套406平,起拍价1.2174亿。

拍了一天,有一两万人围观,并没有一个人报名,也没有出价,最后流拍。

从法拍信息上能看到,标的所有人是孙xx,据中介说房主是两个90后,涉及借款纠纷被拍卖。

同样被拍卖的还有,中粮前滩海景壹号,有2套上亿房子被拍卖。

法拍价最高的一套达9个亿。

位于华漕北翟路3398号,查了一下被执行人为上海东方国贸投资管理有限公司,目前房子已经被查封等待拍卖。

其中被拍卖的原因跟公司破产有关。

上海东方国贸有限公司已于2021年12月16日被上海市第三中级人民法院裁定破产清算。

来源:网络

法拍房有一种情况是因为无力偿还贷款导致断供,被强制执行收回房产拍卖抵押。

也可能跟业主自身债务纠纷有关,所以突然冒出来这些被拍卖的上亿房产。

还有就是一些业主急需用钱,将房屋抵押给第三方,没想到不能按时还钱。

根据《担保法》规定,第三方不能直接取得抵押房产,只能向法院申请拍卖房产来还款。

不乏有的人资产来源于不正当渠道,就像前段时间曲某婷名下位于哈尔滨的两套房被拍卖,也是跟其母亲受贿有关。

我更好奇的一点,过亿豪宅的抛售潮,背后的原因。

关于这一点,我也咨询了资深豪宅中介,他们手上经手的客户,基本都是5000万级别的圈层。

所以,从整个市场来看,对于上亿总价的豪宅市场,已经不能用一般的行业视角去看待了。

房东基本都是百度百科能够查询得到的人物,或者当红明星等等。

之前市场好的时候很多稀缺的房子不愿意挂牌,上亿资产的客户都比较惜售。

现在被挂出来,原因也是因人而异,说实话和普通市场相比,不能笼统概括。

我简单了解下来,大致以这三类为主。

以华府天地挂牌1亿房子为例,原本房东一家三代住在一起,因为选择出国才卖掉的。

这种客户原本买来自住,但今年准备移民或者出国陪孩子读书。

然后翠湖天地有不少挂出来的房子,都是当时以公司名义购买的。

其中2017年的翠湖天地四期,也是翠湖系列的口碑之作,开盘价格16万/平左右,五年二手涨到了30多万/平,价格几乎翻了一倍。

有一套挂牌1.72亿就是以公司名义购买的,而且同一个小区有2套房子,对于这样的房东来说,买房其实就是处理手上多套的资产,以达到资金整合目的。

翠湖天地的开发商瑞安来自香港,第一批业主有一些国外客户,他们不只在上海持有资产,在其他国家也有房产。

当然房产也只能作为他们资产中的一部分,他们投资的方式很多,包括股票、基金等等。

现在正在法拍的豪宅业主,并不是主动卖房,而是被迫无法再持有房产。

在人生最辉煌的时候买下了房子作为资产持有,现在遇到债务问题时才会被法院强制执行。

综合以上原因,不管是二手市场,还是法拍房市场,现在上海不少上亿房源愈来愈多挂出来。

而在这轮行情下,这种过亿豪宅的高挂牌现象,可能还会持续一阵子。

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